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Planimetrie sbagliate e permessi mancanti e molti venditori a rischio penali.  Una casistica abbastanza numerosa secondo i pionieri di un nuovo modo di vendere case quali sono Alex Bujor e Andrea Spolaore titolari di tre agenzie immobiliari nel Miranese . Si parla di oltre il 70% degli immobili che registrano quelle che vengono chiamate “difformità” catastali urbanistiche.

A volte sono piccole e facilmente risolvibili altre volte grandi e di conseguenza molto gravi soprattutto se a non saperlo è un venditore di case. Sono quotidiani ormai i casi in cui compravendite di abitazioni e appartamenti non vanno a buon fine appunto per il verificarsi di queste situazioni

In Italia la cultura della vendita immobiliare non prevede infatti un controllo di questi parametri precedentemente alla messa in vendita dell’immobile nel mercato. Il proprietario di casa che vuole vendere di solito per prima cosa si preoccupa di farlo sapere a più persone possibili, con il solito cartello, con l’agenzia che conosce o che gli è stata consigliata.

Ma anche in questo caso, nel caso in cui appunto il proprietario si affidi ad un professionista, non è detto che il controllo della conformità catastale e urbanistica sia messo in primo posto rispetto a tutto il resto. E non è questione di volontà di raggirare e di truffare il malcapitato ma di “ignoranza immobiliare” dovuta anche ad un mercato immobiliare che non ha visto grandi variazioni di metodo negli anni.”

“Può non essere un problema se la difformità che riguarda la casa è di poco conto e risolvibile entro le tempistiche che si sono pattuite con l’acquirente .Può essere invece molto più grave se questa difformità comporta tempi lunghi per la sistemazione, oneri economici che non ti aspettavi oltre a variazioni degli accordi con l’acquirente, che potrebbe non essere molto contento delle novità.” I casi più gravi individuati nell’ultimo periodo  , spiegano  due agenti immobiliari  , riguardano immobili compravenduti dove l’agibilità era assente oppure parziale, quindi solo per parte dell’immobile e non per tutto.

Questo accade quando il vecchio proprietario si trova a ultimare prima un piano dell’immobile rispetto ad un altro, quindi procede col richiedere una agibilità parziale.

Sta di fatto poi che lo stesso proprietario, prosegue con i lavori, finisce le opere anche per la parte di immobile o per il piano mancante, e non si mette a richiedere al Comune di competenza i documenti che servono. Poi arriva un compratore, non si accorge di nulla, compra e vive felice nel suo bell’immobile. Anzi, come molti fanno sbagliando, non crede lontanamente che la sua casa abbia problemi di qualche tipo, anche perché ha comprato dal Notaio.

“Quando è il momento di vendere conclude Bujor ,  Agente Immobiliare  – la persona si trova con una cifra che varia dai 7.000 € ai 10.000 € per richiedere una nuova agibilità della parte mancante dell’immobile, con obbligo di certificare nuovamente gli impianti, di sistemarli in base alle norme vigenti all’epoca attuale, di richiedere nuovamente autorizzazione allo scarico nel caso ci sia un bagno nella parte di casa che non ha l’agibilità, e così via. E se per caso con l’acquirente è stata pattuita una scadenza entro la quale effettuare l’atto di compravendita? Come al solito si può trovare la persona comprensiva che attende i tempi necessari, come si può trovare chi, vedendo l’opportunità di guadagnare il doppio della caparra versata, non si fa scrupoli a procedere con la richiesta di quanto dovuto.”

I casi più famosi diffusi nel mercato immobiliare sono quelli delle cosiddette mansarde, dove vengono ricavati camere e bagni, ma in alcuni casi queste stesse mansarde non esistono al catasto, o catastalmente sono censite come sottotetto.

Questo quindi comporta che se il proprietario ha realizzato un bagno, in mancanza di altezza idonee, non possa assolutamente vendere senza aver prima eliminato il bagno stesso. E questo anche se l’acquirente volesse far rimanere il bagno lì e gli fosse gradito. Perché, come nella gran parte dei casi, se questo acquisto è effettuato per mezzo di un mutuo ipotecario, il perito della banca nel momento del sopralluogo vedrà l’incongruenza tra planimetria e stato di fatto e richiederà che l’immobile venga sanato di questo abuso.

Come fare quindi a tutelarsi da richieste di penali, problemi legali e tutto quello che va dietro ad un problema del genere che nasce nel bel mezzo del percorso della compravendita? E molto spesso oltretutto nella fase finale del percorso, quando manca poco per la conclusione definitiva dell’affare?

“L’unico metodo per proteggere le compravendita da questi problemi – conclude Spolaore , Agente Immobiliare  – è far certificare l’immobile da un tecnico abilitato, quindi un geometra o un architetto, oppure rivolgersi ad un’agenzia specializzata nella compravendita di immobili residenziali che, nel suo metodo, inserisce questa procedura all’inizio del percorso, ancora prima di mettere nel mercato l’immobile. Grazie a questa certificazione si ha così la sicurezza della correttezza di tutti gli incartamenti, oltre alla comodità di recuperare tutto quello che è necessario per il successivo rogito. E nel caso in cui effettivamente, come nel 70% dei casi, ci sia qualche problematica da risolvere e qualche difformità da sanare, il proprietario può capire per tempo quali sono gli importi necessari per portare l’immobile ad essere vendibile e di quali tempi necessita per questa operazione.”

Ovviamente lo stesso vale nel caso di acquisto tramite agenzia immobiliare.

Purtroppo molti agenti non effettuano queste verifiche anticipatamente ma solo successivamente ad una proposta o ad un preliminare.

Ma in quel momento le firme saranno già state messe su contratti vincolanti e difficili da sciogliere. “Quindi anche in questo caso – dicono i due venditori – si consiglia all’acquirente di richiedere tale certificazione, oltre alla visura ipotecaria, necessaria per avere certezza di non mettere in pericolo la quota versata a titolo di caparra.”

Articolo di Redazione Padova

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